Operat szacunkowy jest dokumentem, który zawiera wiarygodne informacje na temat wartości rynkowej nieruchomości. Jest to ważne dla osób, które chcą sprzedać lub kupić nieruchomość, ponieważ pozwala im uzyskać wiarygodną ocenę wartości. 2. Operat szacunkowy może być używany jako podstawa do ustalenia ceny nieruchomości.
W poniższym artykule wyjaśniamy, jakie elementy powinien zawierać prawidłowo sporządzony operat szacunkowy. Operat szacunkowy to ważny dokument wyceniający nieruchomość, wykonywany przez uprawnionego rzeczoznawcę, który przyda nam się między innymi do kredytu hipotecznego. Sposób sporządzania operatu szacunkowego, a także forma i treść, są szczegółowo uregulowane w przepisach prawa, dlatego też brak jest dowolności w jego przygotowywaniu. W poniższym artykule przedstawiamy, czym jest operat szacunkowy i co powinien jest operat szacunkowyOperat szacunkowy jest sporządzeniem wyceny nieruchomości, który regulowany jest prawnie przez Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Rozporządzenie wskazuje metody, techniki oraz podejścia, wykorzystywane na potrzeby określania wartości podlegającej wycenie nieruchomości, a także sposób jej określania dla różnych celów. Reguluje również sposób sporządzania operatu, jego formę i treść. Z kolei art. 4 pkt 8 ustawy o gospodarce nieruchomościami szacowanie nieruchomości definiuje jako „czynności związane z określaniem wartości nieruchomości”. Art. 149 – 178 przedmiotowej ustawy zawierają natomiast przepisy związane z wyceną nieruchomości oraz działalnością zawodową rzeczoznawców. Natomiast art. 156 ustawy określa okres ważności operatu (12 miesięcy od daty jego sporządzenia), a także sposób wydłużenia tego terminu przez rzeczoznawcę, przez którego został on przygotowany. Dokument ma formę pisemną, która zgodnie z przepisami wykazuje ścieżkę do określenia faktycznej wartości danego domu czy mieszkania. Trzeba nadmienić, że na wartość nieruchomości składa się zarówno prawo do lokalu, a także inne prawa, np. prawa użytkowania wieczystego. Niezastosowanie się do wymogów uwzględnionych w ww. rozporządzeniach, spowoduje błędne przygotowanie wyceny, a tym samym spowoduje jej szacunkowy wykonywany jest przez uprawnionego specjalistę i potrzebny nam będzie w wielu przypadkach np. przy braniu kredytu hipotecznego. Rzeczoznawcę, który wykona operat szacunkowy do banku, znaleźć można na stronie Związku Baków Polskich. Operat szacunkowy można sporządzić dla:Nieruchomości takich jak mieszkania i domyNieruchomości zabytkowychDziałek: rolnych, leśnych, budowlanych i innychMagazynówObiektów przemysłowych, logistycznych, turystycznych i rekreacyjnychInfrastruktury transportowejPo co sporządza się operat szacunkowyOperat szacunkowy jest wykorzystywany w różnych sytuacjach. Jedną z najpopularniejszych jest wycena wartości nieruchomości na potrzebę udzielenia kredytu hipotecznego przez bank. Drugą z nich jest moment sprzedaży domu bądź mieszkania przez sprzedawcę, który potrzebuje sprawdzić autentyczną wartość lokalu. Poza tym operaty szacunkowe wykorzystuje się także przy sprawach sądowych, księgowych, a nawet rodzinnych (przykładowo przy podziale majątku czy jego dziedziczeniu). Co więcej, przedsiębiorcy po wniesieniu nieruchomości do majątku firmowego mogą dokonać amortyzacji nieruchomości, właśnie poprzez wykazanie wyceny lokalu, co umożliwi im oszczędność na podatkach. Dodatkowo właściciel domu bądź mieszkania ma także możliwość uzyskania pieniędzy poprzez prawo do otrzymania pożyczki hipotecznej, która również wymaga wykazania autentycznej wartości tej nieruchomości. Wymienione powyżej sytuacje wskazują, że wykonanie operatu szacunkowego to doskonała inwestycja i możliwość na liczne benefity bądź ochronę własnych interesów. W skrócie operat szacunkowy przyda nam się w wielu sytuacjach związanych z kupnem i sprzedażą nieruchomości. tj.:W celu ustalenia ceny kupna lub sprzedaży danej nieruchomości;W przypadku podziału majątku, uzyskaniu darowizny czy wartości spadku do Urzędu Skarbowego;Gdy konieczna jest egzekucja nieruchomości i potrzebna jest jej wycena;By zabezpieczyć kredyt hipoteczny;W celu uzyskania odszkodowania od gminy;I wielu sporządza i ile kosztuje operat szacunkowyOperat szacunkowy sporządzany jest przez rzeczoznawcę majątkowego z uprawnieniami nadawanymi przez ministra rozwoju. Listę uprawnionych rzeczoznawców znaleźć można w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych na stronie Ministerstwa zamówić operat szacunkowy należy liczyć się z konkretnymi kosztami. Cena operatu uzależniona jest wielkości nieruchomości, a także jej położenia. Przyjmuje się, że przy mieszkaniach średnio płaci się około 500 do 700 złotych. Natomiast przy działkach wraz z domem jednorodzinnym cena za operat wzrasta do tysiąca złotych. Oczywiście poszczególne firmy mogą oferować różne ceny. Często też w przypadku kredytów hipotecznych banki polecają kredytobiorcom konkretnych rzeczoznawców majątkowych, którzy cenią swoją usługę wyżej, a jednocześnie zaniżają wartość nieruchomości. W związku z tym zachęcamy do dokładnej weryfikacji rzeczoznawcy zarówno pod kątem jego oferty, jak i kwalifikacji. Nie warto przepłacać i tracić cennego czasu. Dlatego zapraszamy do wynajęcia naszego specjalisty, który przygotuje perfekcyjny operat. Działamy na terenie całej Polski, a nasi fachowcy charakteryzują się dużą wiedzą i szacunkowy wzór - pdf, docWzory operatów szacunkowych można znaleźć w internecie, jednak warto wiedzieć, co w takim operacie powinno się znaleźć. Według prawa operat zawierać powinien: „informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku”. Operat szacunkowy ważny jest 12 miesięcy od daty wystawienia. Jeśli chcesz się zapoznać z podglądowym operatem szacunkowym, zajrzyj do zamieszczonego przez nas dokumentu – operat szacunkowy w PDF lub DOC!Operat szacunkowy zawierać musi elementy takie jak:Podmiot i zakres wyceny;Istotne daty np. data sporządzenia i oględzin;Cel wyceny, czyli po co sporządza się operat np. dla banku do kredytu hipotecznego;Podstawa formalna wyceny i wszystkie źródła danych o wycenianej nieruchomości. Rzeczoznawca nie może zrobić operatu bez podania źródeł, gdyż byłoby to tylko jego „gdybanie”a operat nie miałby mocy prawnej;Dokładny opis stanu nieruchomości;Przeznaczenie wycenianej nieruchomości;Analiza rynku nieruchomości (w zakresie celu i sposobu wyceny);Metody szacowana, którymi posługiwał się rzeczoznawca, a także wybór podejścia i techniki;Dokładne obliczenia wartości nieruchomości i wyniki analizy;Załączniki (dokumenty, z których rzeczoznawca korzystał, protokół oględzin, dokumentacja fotograficzna, klauzula aktualności operatu);Na dokumencie swój podpis oraz pieczęć z numerem uprawnień stawia rzeczoznawca przygotowujący operat. Załącznikami do operatu są dokumenty, z których korzystał rzeczoznawca, protokół z oględzin nieruchomości, jej dokumentacja fotograficzna oraz klauzula aktualności metodami i podejściami sporządzany jest operat szacunkowySporządzanie operatu szacunkowego nie jest proste, gdyż rzeczoznawca musi wybrać drogę i podejście do jego sporządzenia. Na potrzeby sporządzenia operatu szacunkowego niezbędne jest określenie wybranego rodzaju wartości - rynkowej, odtworzeniowej lub katastralnej. Wartość rynkowa, która w praktyce jest najczęściej określana przez rzeczoznawców, określa cenę danej nieruchomości w dniu przygotowania wyceny dla transakcji zawieranych na warunkach rynkowych, co oznacza, że strony transakcji nie są członkami rodziny oraz że dana nieruchomość była oferowana na rynku przez pewien czas, co umożliwiło ewentualne negocjowanie warunków umowy. O wartości odtworzeniowej mówimy w przypadku, gdy określana jest kwota, jaką należałoby zapłacić za zakup gruntu i wybudowanie budynków w celu uzyskania nieruchomości takiej jak ta, która podlega wycenie. Od rzeczoznawcy wymaga to dodatkowo obliczenia stopnia zużycia nowo wybudowanych budynków, uwzględnionych w takiej wycenie, w celu odpowiedniego pomniejszenia ostatecznej wartości. Wartość odtworzeniowa określana jest wtedy, gdy niemożliwe jest określenie wartości rynkowej, na przykład ze względu na brak zawieranych transakcji, dotyczących nieruchomości o zbliżonych do przedmiotu wyceny parametrach. Ostatnia z wartości, wartość katastralna, dotyczyć ma procesu powszechnej taksacji nieruchomości, który w Polsce jeszcze się nie sporządzania operatu szacunkowego to: porównawcze, dochodowe, kosztowe i mieszane. Są to sposoby określania wartości nieruchomości i zależne są od czynników rynkowych. Każde podejście charakteryzuje się swoimi metodami wykonywania operatu i np. przy popularnym podejściu porównawczym, rzeczoznawca majątkowy ma do wyboru metody: porównania parami, korygowania ceny średniej lub analizy statystycznej porównywania parami, korygowania ceny średniej oraz analizy statystycznej rynku. stosowana jest w podejściu porównawczym, wykorzystywanym przy określaniu wartości rynkowej. Metodę inwestycyjną oraz zysku i techniki kapitalizacji prostej i dyskontowania strumieni pieniężnych stosuje się na potrzeby określania wartości dochodowej przy podejściu dochodowym. Metodę kosztów odtworzenia oraz kosztów zastąpienia i technikę szczegółową, elementów scalonych oraz wskaźnikową wykorzystuje się przy podejściu kosztowym, dla określania wartości odtworzeniowej. Z kolei w podejściu mieszanym, stosowanym na potrzeby określenia wartości rynkowej nieruchomości, wykorzystuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji albo metodę wskaźników szacunkowych gruntów. Proces tworzenia operatu szacunkowego jest bardzo skomplikowany i wymaga dużej wiedzy, dlatego ceny operatów szacunkowych nie są niskie. Rzeczoznawca poza wiedzą o sporządzaniu operatu musi udać się na miejsce i stworzyć odpowiednią dokumentację do załączników, dlatego wykonanie operatu w kilka dni nie jest możliwe i trzeba na niego trochę poczekać. Przy braniu kredytu hipotecznego warto więc wybrać rzeczoznawcę nie na ostatnią chwilę. Operat szacunkowy – Pewny LokalNasza firma Pewny Lokal z przyjemnością sporządzi operat szacunkowy dla wybranej nieruchomości. Bez problemu nasi specjaliści dojadą w wyznaczone miejsce i w zależności od potrzeb przygotują odpowiedni dokument. Gwarantujemy rzetelność usługi, atrakcyjną ceną oraz krótki czas oczekiwania. Co więcej, operat szacunkowy przez nas sporządzony będzie się nadawał do przedłożenia w kilku bankach, a wartość domu bądź mieszkania nie zostanie zaniżona. Po więcej szczegółów zapraszamy do kontaktu w wiadomości prywatnej! Pewny Lokal to największa w Polsce firma, która specjalizuje się w odbiorach i przeglądach technicznych mieszkań i domów, ale również oferuje usługę przygotowania operatu szacunkowego. Zatrudniamy najbardziej doświadczonych rzeczoznawców majątkowych, którzy do każdego klienta podchodzą w sposób indywidualny. Dowiedz się więcej o naszej firmie oraz usługach tutaj.
Operat szacunkowy, czyli profesjonalna wycena nieruchomości stanowi podstawę uzyskania kredytu hipotecznego, odszkodowania za wykup działki i udanych inwestycji w nieruchomości. Spis treści:Co to jest operat szacunkowy?Kto może wykonać operat szacunkowy?Kiedy potrzebny jest operat szacunkowy?Co powinien zawierać operat szacunkowy?Operat szacunkowy przy kredycie hipotecznymOperat szacunkowy przy sprzedaży nieruchomościIle kosztuje operat szacunkowy?Dwa różne operaty szacunkowe – który ma pierwszeństwo?Jak długo ważny jest operat szacunkowy?Operat szacunkowy – podsumowanieW 2020 roku pracowało w Polsce ponad 7500 uprawnionych rzeczoznawców majątkowych. Popularność tego zawodu stale rośnie wraz z profesjonalizacją obrotu nieruchomościami. Operat szacunkowy to inaczej profesjonalna wycena nieruchomości przygotowana przez osobę mającą odpowiednie uprawnienia w tym zakresie. W Polsce przygotowuje ją odpłatnie rzeczoznawca szacunkowy ma znacznie większą moc prawną niż wycena nieruchomości przygotowana bez uprawnień. Może zostać wykorzystany jako dokument potwierdzający wartość nieruchomości przed urzędami i sądami, a także w sprawach bankowych czy dotyczących wartości operat szacunkowy może być sporządzony dla każdej nieruchomości. Mimo iż najczęściej spotykamy się z wycenami dotyczącymi domów czy mieszkań, operaty szacunkowe dotyczą w równym stopniu:działek rolnych, leśnychnieruchomości mieszkalnychobiektów przemysłowychcentrów magazynowych i logistycznychzabytkówobiektów rekreacyjnych, turystycznychinfrastruktury transportowejTak naprawdę każda nieruchomość ma swoją wartość i w pewnych okolicznościach powinien zostać wobec niej wykonany operat może wykonać operat szacunkowy?Zgodnie z polskimi przepisami operat szacunkowy ma prawo wykonać jedynie uprawniony rzeczoznawca majątkowy. Aktualnie, by zostać rzeczoznawcą trzeba ukończyć podyplomowe studia z wyceny nieruchomości i zdać egzamin majątkowy jest w Polsce zawodem zaufania publicznego. Zajmuje się wyceną wartości nieruchomości i jej części składowych, ale wycenia także wartość ograniczonych praw do nieruchomości, takich jak służebność gruntowa czy dzierżawa zakresie wyceny nieruchomości rzeczoznawca ma obowiązek postępować w sposób obiektywny, niezależny i potrzebny jest operat szacunkowy?Operat szacunkowy potrzebny jest w każdej sytuacji, w której chcemy znać możliwie najbardziej obiektywną wartość danej nieruchomości lub uprawnienia do niej. W pewnych sytuacjach operatu szacunkowego wymaga prawo, w innych jest on niezbędnym dokumentem do zawarcia umowy, w jeszcze innych służy wyłącznie ułatwieniu rozmów pomiędzy stronami lub zaspokojeniu ciekawości operat szacunkowy warto wykonać w przypadku:Podziału spadku, którego częścią jest nieruchomość;Zaciągania kredytu hipotecznego, pożyczki hipotecznej;Transakcji zakupu-sprzedaży nieruchomości;Zawarcia umowy dzierżawy lub najmu o dużej wartości;Przekazania gruntu na cele publiczne, np. budowa drogi;Wymiany gruntów, wytyczenia granicy między działkami;Komercyjnych inwestycji budowlanych;Windykacji należności z nieruchomości;Wyceny strat spowodowanych np. pożarem;Podziału majątku wspólnego małżonków;Umów takich jak dożywocieMożna powiedzieć, że zawsze gdy dokonuje się istotnej pod względem prawnym czynności związanej z nieruchomością operat szacunkowy jest potrzebny lub nawet czytelnicy interesują się operatem szacunkowym najczęściej w trakcie ubiegania się o kredyt hipoteczny. Warto wówczas najpierw skorzystać z naszego kalkulatora zdolności kredytowej, potem wybrać najlepszy kredyt, uzyskać jego promesę, a dopiero wówczas wybierać konkretną nieruchomość i zamówić jej operat powinien zawierać operat szacunkowy?Operat szacunkowy musi zostać sporządzony na piśmie. Wykonuje się go zgodnie z ze standardami zawodowymi określonymi przez rzeczoznawców majątkowych. De facto forma operatu szacunkowego jest w skali kraju bardzo ujednolicona, by ułatwić postępowania oparte o ten rodzaj dokumentów. Można powiedzieć, że rzeczoznawcy pracują według ogólnie dostępnych szablonów. Każdy operat szacunkowy zawiera:Określenie samej nieruchomości: adres, numer księgi wieczystej, inne dane pozwalające na identyfikację konkretnej działki czy lokalu. Precyzyjne określenie nieruchomości i jej granic ma kluczowe znaczenie dla rzetelności pracy prawne: wskazane zostają przepisy w oparciu, o które działał rzeczoznawca majątkowy. Element ten jest dodawany żeby dokument wyglądał bardziej przeprowadzenia wyceny: cel może być określony dowolnie, ale jakiś musi zostać wskazany np. celem może być ocena wartości dla potrzeb kredytu dokonania wyceny: wartość nieruchomości zmienia się w czasie, więc istotne są zarówno daty przeprowadzenia poszczególnych czynności jak i ostatecznego wystawienia nieruchomości: rzeczoznawca wyszczególnia nie tylko elementy składowe nieruchomości, ale też ich stan – stopień zniszczenia budynków, zanieczyszczenie gleby nieruchomości: na wycenę nieruchomości ma wpływ jej przeznaczenie, oraz potencjalne możliwości jakie ma właściciele. Wpływ będą więc mieć plany zagospodarowania przestrzennego, rodzaj działki czy przeznaczenie nieruchomości na działalność analizę rynku nieruchomości: operat szacunkowy uwzględnia realia rynkowe, ceny sąsiednich nieruchomości, dążąc możliwie najbliżej do wartości rynkowej danego lokalu lub metody szacowania: rzeczoznawca skrótowo opisuje w jaki sposób doszedł do wniosku, że dana nieruchomość warta jest konkretnie taką kwotę. Główne metody szacunkowe są ustandaryzowane, ale działają przede wszystkim w przypadku typowych nieruchomości jak dom, mieszkanie czy nieruchomości: głównym elementem operatu szacunkowego jest oczywiście jego wynik. Rzeczoznawca często wycenia nie tylko całą nieruchomość, ale też jej części składowe lub prawa rzeczowe do szacunkowy zawiera więc możliwie najbardziej pełny obraz nieruchomości i przedstawia szacunkową wartość w dniu dokonania szacunkowy przy kredycie hipotecznymJednym z najczęstszych powodów wykonywania operatu szacunkowego, jest chęć zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Bank musi wiedzieć jaka jest wartość nieruchomości, by ocenić czy będzie ona właściwym zabezpieczeniem szacunkowy jest jednym z dokumentów wymaganych przez bank przy wypełnianiu wniosku o kredyt hipoteczny. Obowiązek jego dostarczenia spoczywa na kredytobiorcy i to on w większości wypadków pokrywa koszty wyceny. Wyjątkowo może zdarzyć się, że operat szacunkowy został już wcześniej zamówiony przez sprzedającego nieruchomość i może on udostępnić kupującemu na kredyt gotowy się o kredyt hipoteczny należy traktować operat szacunkowy jako niezbędny koszt uzyskania szacunkowy przy sprzedaży nieruchomościOperat szacunkowy jest istotny nie tylko dla kupującego nieruchomość, ale też dla sprzedawcy. Zwłaszcza gdy sprzedający nie jest profesjonalnym handlarzem nieruchomościami powinien sporządzić profesjonalną mu ona ustalić cenę ofertową zgodną z rzeczywistą wartością nieruchomości. Dzięki temu sprzedający nie będzie mieć trudności ze sprzedażą (bo cena nie będzie zbyt wysoka), ani nie sprzeda zbyt sprzedającego operat szacunkowy jest jednocześnie argumentem negocjacyjnym i jasną wytyczną czego może się kosztuje operat szacunkowy?Koszt operatu szacunkowego uzależniony jest od trudności zadania, jakiego podejmuje się rzeczoznawca majątkowy. Mieszkanie w bloku z wielkiej płyty, podobne do wielu innych w tej samej dzielnicy można wycenić już za 300-500 zł. Koszt wyceny domu to przeważnie 2 x tyle. Wycena nieruchomości rolnych i obiektów niestandardowych to często ponad 1000 zł. Najdroższe są oczywiście duże obiekty przemysłowe i handlowe, gdzie ceny mogą dochodzić do kilkudziesięciu tysięcy zł, a operat przygotowuje łącznie cały zespół rzeczoznawców i ekspertów z innych rzeczoznawca powinien określić swojemu klientowi jaki będzie koszt wyceny zanim przystąpi do rzeczoznawców nie są ściśle ustalone, więc może się zdarzyć, że dwóch rzeczoznawców zaproponuje różne stawki za tę samą różne operaty szacunkowe – który ma pierwszeństwo?Teoretycznie dwa operaty szacunkowe sporządzone przez dwóch różnych rzeczoznawców majątkowych powinny dać zbliżone wartości. W praktyce różnice między poszczególnymi wycenami mogą być znaczne. Co do zasady zakłada się, że nowszy operat (sporządzony później) jest bardziej aktualny i to nim należałoby się kierować. Zdarzają się jednak operaty szacunkowe przeprowadzone błędnie lub nawet nierzetelnie. Takich przypadków nie ma dużo, ale mogą one prowadzić do spraw sądowych, w których podważa się rzetelność danej wobec tej samej nieruchomości w krótkim odstępie czasu sporządzono 2 operaty szacunkowe, które bardzo różnią się kwotami, to należy to potraktować jako bardzo poważne ostrzeżenie, że transakcja jest długo ważny jest operat szacunkowy?Operat szacunkowy powinien być możliwie najbardziej aktualny. Wystarczy sprawdzić jak zmieniają się ceny nieruchomości w ciągu roku, by zrozumieć, że nawet kilka miesięcy może mieć w tym wypadku istotne z prawem operat szacunkowy może być wykorzystywany przez maksymalnie 12 miesięcy od daty wykonania. W praktyce okres ten przeważnie jest znacznie krótszy. Operat szacunkowy może zaktualizować się z powodu zmiany stanu prawnego lub faktycznego nieruchomości, albo poważnych zmian na rynku nieruchomości. Przykładowo jeśli zmieniły się plany zagospodarowania przestrzennego, budynek uległ uszkodzeniu lub odremontowaniu, to operat szacunkowy sporządzony wcześniej straci szacunkowy – podsumowanieOperat szacunkowy to jeden z podstawowych i niezwykle potrzebnych dokumentów przy transakcjach dotyczących nieruchomości. Bank wymaga go od kredytobiorcy starającego się o kredyt hipoteczny, ale ma też wiele innych zastosowań. Pomaga sprawiedliwie podzielić spadek, podpisać rozsądną umowę małżeńską, dokonać inwestycji czy sprzedać nieruchomość. Warto o nim pomyśleć nie tylko gdy jest też: Wskaźnik LTV – czym jest i jak wpływa na ostateczną kwotę kredytu?Czytaj też: Czym jest RRSO i co właściwie mówi o koszcie kredytu? FAQ – najczęściej zadawane pytaniaCzy kilka osób może wspólnie wykonać operat szacunkowy?Tak. W przypadku nieruchomości komercyjnych i dużych obiektów współdziałanie jest standardem. Niekiedy wycen dokonują wyspecjalizowane firmy skupiające rzeczoznawców i specjalistów z innych dziedzin. Czy kilka osób może wspólnie wykonać operat szacunkowy?Tak. Jest to standardem przy wycenach obiektów przemysłowych, handlowych czy budynków operat szacunkowy to to samo wycena nieruchomości?Tak. Operat szacunkowy jest profesjonalną wyceną nieruchomości wykonaną przez rzeczoznawcę majątkowego. Natomiast wycena wykonana przez inny podmiot nie będzie spełniała warunków uznania jej za operat szacunkowy i nie będzie jej można użyć jako można sprzedawać/kupować nieruchomość za kwotę zupełnie inną niż wynika z operatu szacunkowego?Można, ale jeśli różnica jest duża będzie to budzić podejrzenia urzędników kontroli skarbowej, a mają oni dostęp do danych transakcyjnych w zakresie nieruchomości. PORÓWNAJ KREDYTYMichał Mucha Specjalista ds. produktów finansowychPrawnik z wykształcenia, copywriter z powołania, a zawodu redaktor tematyki finansowej, podatkowej i nieruchomości. Prywatnie fan dobrej literatury, gier RPG, pieszych wędrówek po górach i historii.
Operat szacunkowy u rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawca majątkowy może określić wartość nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością w formie pisemnej opinii, która stanowi tzw. operat szacunkowy. Określa wartość danej nieruchomości.Ile kosztuje operat szacunkowy? i jaka jest jego akceptowalna cena? Z pewnością wszyscy chociaż raz spotkaliśmy się z terminem “operat szacunkowy”. Co kryje się pod tym pojęciem? Technicznie rzecz biorąc, operat szacunkowy stanowi formę wyceny nieruchomości. Jest to jednak forma wyceny nieruchomości z co najmniej kilku powodów szczególna… Przede wszystkim, operat szacunkowy ma moc prawną dokumentu urzędowego. Oznacza to, że tej wyceny możemy używać w różnego procedurach, sprawach sądowych i tak dalej. Druga kwestia to zakres zagadnień, jakie wchodzą w skład operatu szacunkowego. Oprócz samej wyceny nieruchomości, operat szacunkowy w każdym wypadku zawiera bowiem również takie informacje, jak: Określenie celu, w jakim dokonano wyceny nieruchomości. Wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości. Informacje na temat rodzaju określanej wartości, metody oraz techniki szacowania jej wartości. Analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w odniesieniu do celu i sposobu wyceny. Oprócz tego operat szacunkowy powinien zawierać również: Podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, Ustalenie daty określenia wartości nieruchomości, Opis stanu nieruchomości. Oczywiście, w dokumencie musi być obecny także ostateczny wynik procesu wyceny nieruchomości podany łącznie z bardziej szczegółowymi wyliczeniami, w których rezultacie ów rezultat został osiągnięty. Kto może przeprowadzić operat szacunkowy i czym różni się ten dokument od zwykłej wyceny nieruchomości?Ile czasu jest ważny operat szacunkowy?Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowegoCzy operat szacunkowy zawsze ma moc prawną?Operat szacunkowy – cenaIle kosztuje operat szacunkowy?Co znajduje się w operacie szacunkowym nieruchomości?Jakie dokumenty powinny być dołączone do operatu szacunkowego?Jakie klauzule zamieszcza się w operacie szacunkowym? Kto może przeprowadzić operat szacunkowy i czym różni się ten dokument od zwykłej wyceny nieruchomości? Według aktualnie obowiązujących przepisów polskiego prawa, do przeprowadzenia operatu szacunkowego uprawniony jest jedynie rzeczoznawca majątkowy. Warto tutaj zaznaczyć, że rzeczoznawca majątkowy może przeprowadzić także zwykłą wycenę wartości nieruchomości. Najważniejsza różnica pomiędzy standardową wyceną wartości a operatem szacunkowym to status formalny tych dokumentów. W pierwszym z wymienionych przypadków mamy bowiem do czynienia po prostu z opinią specjalisty, która może na przykład pomóc nam w określeniu adekwatnej ceny nieruchomości (kupowanej lub sprzedawanej), służyć jako karta przetargowa w przebiegu różnego rodzaju negocjacji i tak dalej. Standardowy dokument wyceny nieruchomości nie jest jednak dokumentem urzędowym. Oznacza to, że jego możliwe zastosowanie będzie dość ograniczone tam, gdzie w grę wchodzi prawo. Tymczasem operat szacunkowy ma status dokumentu urzędowego, przez co można się nim posługiwać nie tylko jako wyceną nieruchomości sporządzoną przez kompetentnego specjalistę, lecz także między innymi w przebiegu różnego rodzaju sporów prawnych, procedur formalnych itd. Ile czasu jest ważny operat szacunkowy? Według obecnie obowiązujących przepisów (art. 156 ust. 3 operat szacunkowy jest ważny przez okres 12 miesięcy od momentu jego sporządzenia. Źródło: Art. 156 ust. 3 UoGN:Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Tutaj warto jednak zaznaczyć, że ważność operatu szacunkowego może zostać podważona w określonych przypadkach. Ustawa mówi tutaj o “zmianach prawnych” oraz “istotnych czynnikach wpływających na treść operatu“. W tym pierwszym przypadku sprawa wydaje się jasna: operat może utracić swoją ważność (całkowicie lub w ograniczonym zakresie), jeżeli od czasu jego sporządzenia weszły w życie nowe przepisy dotyczące tego, co wchodzi w zakres dokumentu (sposobów wyceny nieruchomości, podstawy formalnej dla procesu wyceny, wreszcie przepisów dotyczących samej kwestii operatów szacunkowych). Drugi przypadek jest mniej jasny. Tak naprawdę można podstawić pod niego naprawdę sporo rzeczy (polskie prawo i w tym miejscu jest niedostatecznie precyzyjnie). W rzeczywistości czynnikami istotnie wpływającymi na treść operatu szacunkowego może być na przykład powstanie w pobliżu nieruchomości innej nieruchomości wpływającej na jej wartość. Jeżeli w międzyczasie doszło na przykład do załamania na rynku nieruchomości, istotnie zmieniły się przepisy dotyczące określonych rodzajów nieruchomości (na przykład mieszkania spółdzielcze), również to może zostać uznane za “czynnik istotnie wpływający na treść operatu”. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego Co, jeśli operat szacunkowy wygasł i utracił swoją ważność? czy trzeba płacić za sporządzenie kolejnego operatu? NIE! wystarczy, że zwrócisz się do poprzedniego rzeczoznawcy, który ten już przedawniony operat kiedyś dla Ciebie przygotował, ponieważ tylko i wyłącznie autor operatu może dokonać jego aktualizacji i ponownie nadać mu ważność. Taka informacja bowiem jasno wynika z art. 156 ust. 4 UoGN: Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Czy operat szacunkowy zawsze ma moc prawną? Czysto teoretycznie, operat szacunkowy jest dokumentem urzędowym mającym rzeczywistą moc prawną. Zdarza się jednak, że na przykład zlecenie przez klienta wykonanie dwóch różnych operatów szacunkowych przez dwóch różnych rzeczoznawców skutkuje pojawieniem się znaczących różnic na przykład w zakresie ostatecznej wyceny nieruchomości. W takim wypadku osoba, która zleciła sporządzenie dwóch (lub większej liczby) operatów szacunkowych musi poprosić o opinię organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Opinia ta ma charakter analizy formalno-prawnej, której głównymi celami są: Ocena zgodności danego dokumentu/dokumentów z przepisami prawa i standardami zawodowymi, w tym, co do kompletności opracowania Ocena przydatności operatu/operatów dla celu, w jakim został on sporządzony, lub miałby być wykorzystany Jeżeli na skutek takiej oceny przynajmniej jeden dokument zostanie uznany za niespełniający wymogów określonych przez ustawę, jego ważność wygasa. Następnie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych przez okres 12 miesięcy zamieszcza na swojej stronie internetowej informację o negatywnej ocenie konkretnego dokumentu prawnego (operatu). Operat szacunkowy jest bardziej “zaawansowaną” formą wyceny nieruchomości. Warto zlecić jego wykonanie przede wszystkim w tych przypadkach, kiedy zwykła wycena nieruchomości nie jest przydatna. Mowa więc tutaj o takich sytuacjach, jak na przykład różnego rodzaju procesy sądowe, egzekucje komornicze, sprawy związane z dziedziczeniem lub podziałem majątku, aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste, a także wszelkiego rodzaju sprawy w zakresie dochodzenia swoich praw do odszkodowania. Operaty szacunkowe niemal zawsze są także wymagane przez banki jako dokumentacja konieczna w procesie starania się o uzyskanie kredytu hipotecznego. Ile kosztuje operat szacunkowy? Koszt wykonania operatu szacunkowego zależy w dużej mierze od wielkości oraz wartości wycenianej nieruchomości. W przypadku na przykład domów jednorodzinnych, cena operatu szacunkowego najczęściej mieści się w granicach od 700 do 1000 złotych. Wiele jednak zależy od lokalizacji, metrażu oraz innych czynników, które mogą znacząco wpływać na koszt wykonania operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę. Co znajduje się w operacie szacunkowym nieruchomości? Forma oraz zawartość operatu szacunkowego nie może być przypadkowa, albowiem sposób jego przygotowania jasno określają przepisy Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Czytając to Rozporządzenie, szybko dojdziemy do wniosku, że operat musi zachowywać określoną formę i zawierać określoną treść, oto co musi znaleźć się w operacie szacunkowym: Jasne określenie przedmiotu wyceny oraz zakres wyceny (rodzaj nieruchomości, nr. księgi wieczystej, wyrys z mapy ewidencyjnej czy wypis z rejestru gruntów). Przedstawienie celu wyceny. Przedstawienie źródeł danych o wycenianej nieruchomości. Uwzględnienie istotnych dat dla określenia wartości nieruchomości. Opisanie faktycznego stanu nieruchomości. Uwzględnienie planu zagospodarowania i przeznaczenia wycenianej nieruchomości. Określenie charakterystyki lokalnego rynku nieruchomości i odniesienie się do niego. Określenie technik i metody wyceny tejże nieruchomości. Obliczenia wartości wycenianej nieruchomości razem z uzasadnieniem. Jakie dokumenty powinny być dołączone do operatu szacunkowego? odpisu z KW, wypisu z rejestru gruntów, protokół oględzin nieruchomości, wyrysu z mapy ewidencyjnej nieruchomości, inwentaryzacja lub dokumentacja nieruchomości. Jakie klauzule zamieszcza się w operacie szacunkowym? Operat szacunkowy powinien zawierać stosowne klauzule wskazujące na okoliczności wyceny danej nieruchomości, np. takie jak: Klauzula potwierdzająca sporządzenie operatu szacunkowego zgodnie z przepisami prawa i standardami rzeczoznawcy majątkowego. Warunki szacowania nieruchomości oraz sam cel wyceny nieruchomości. Operat szacunkowy powinien zawierać także klauzulę poufności wyników wyceny nieruchomości. W operacie powinny znaleźć się możliwości oraz zakres wykorzystania wyników, które operat szacunkowy zawiera. W dokumencie musi znaleźć się też data wyceny nieruchomości oraz wartość rynkowa wycenianego obiektu. Podstawa prawna: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Artykuły, które musisz przeczytać Skutki i konsekwencje niespłacenia pożyczki w terminie Konsekwencje niespłacenia chwilówki [ODPOWIEDŹ i komentarz] Więzienie za długi – kiedy dłużnikowi grozi odsiadka?! Wniosek o umorzenie odsetek i rozłożenie długu wobec Urzędu Skarbowego Czy mimo zawieszenia – umorzenia egzekucji, odsetki nadal rosną? Jak negocjować zadłużenie z wierzycielem? [PORADNIK 5 kroków] Oceń mój artykuł: (1 votes, average: 5,00 out of 5)Loading... cEen.
operat szacunkowy garaż podejście kosztowe
